Son dönemde artan kira anlaşmazlıkları, kiracının kiraladığı mülke ağır ve kasıtlı zarar vermesi durumları ev sahiplerini büyük bir mağduriyetle karşı karşıya bırakıyor.
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracının kiraladığı yeri "özenle kullanma" yükümlülüğünü açıkça belirtse de, evin harabeye dönmesi halinde ev sahipleri de sahip oldukları hakları ve hukuki yolların neler olduğunu pek bilmiyor.
Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, kiracının en temel yükümlülüklerinden birini düzenler. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşularına gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracı, evin normal kullanımı sonucu meydana gelen aşınma ve eskimeden sorumlu değildir. Ancak, "hor kullanma" veya kasıtlı/ihmalli zarar verme bu kapsamın dışındadır ve ev sahibine hak doğurur.
Evi harabeye çeviren veya ciddi zarar veren kiracıya karşı ev sahibinin başvurabileceği birden fazla hukuki yol bulunuyor. Ev sahibi, öncelikle kiracıya noter aracılığıyla yazılı bir ihtarname göndermelidir.
İhtarnamede verilen zararların detayları belirtilmeli ve kiracıya bu aykırılığı gidermesi için en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır. Kiracı, tanınan süre içinde zararı gidermezse, ev sahibi kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açma hakkını kazanır.
TBK'ya göre, bazı ağır durumlarda ev sahibi süre vermeksizin doğrudan tahliye davası açabilir. Kiracının eve kasten ve ağır bir zarar vermesi, kiracının verdiği zararın, ev sahibi veya komşular için çekilmez bir hal alması ve kiracıya ihtarname ile süre vermenin faydasız olacağının açıkça anlaşılması durumlarında doğrudan tahliye mümkün hale gelir.
Zararın boyutunu hukuken kanıtlamak için en önemli adım, tespit davası açmaktır. Ev sahibi, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak zararın boyutunun ve onarım maliyetinin bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesini talep etmelidir.
Tespit davası sonuçlandıktan sonra, ev sahibi onarım masraflarını (gerçekleşen zararın tam karşılığını) kiracıdan tahsil etmek amacıyla tazminat davası açabilir. Bu dava, tespit hükmüne dayanılarak açılır ve masraflar kiracıdan istenebilir. Ev sahibinin tazminat talep etme hakkı, zararı öğrendiği tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Kiracının verdiği zarar, kira sözleşmesi başında alınan depozitodan karşılanabilir. Ancak, depozitonun yetersiz kalması durumunda, eksik kalan miktar için yukarıda belirtilen tazminat yollarına başvurulabilir.
Kiracının eve kasten zarar vermesi aynı zamanda Türk Ceza Kanunu kapsamında "Mala Zarar Verme" suçunu oluşturabilir. Bu durumda ev sahibi, Cumhuriyet Savcılığı'na suç duyurusunda bulunarak ceza davası sürecini de başlatma hakkına sahiptir.